Investir dans l’immobilier commercial en 2024 : Ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Ah, l’immobilier commercial ! Autrefois le Graal des investisseurs cherchant une rentabilité sans faille, ce secteur a récemment pris quelques coups de tempête, et pas des moindres. On parle ici de l’impact continu du e-commerce, des perturbations causées par les Gilets jaunes, sans oublier cette charmante crise du coronavirus. 😅

Aujourd’hui, on fait le point ensemble sur les avantages et inconvénients d’investir dans un local commercial.
Pour découvrir comment réduire vos impôts grâce à la location meublée non professionnelle (LMNP), remplissez notre formulaire gratuit.

Accrochez-vous, ça va être une aventure pleine de rebondissements !

Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?

Si vous n’avez jamais entendu parler de ce concept, laissez-moi vous éclairer. Investir dans un local commercial signifie acheter les murs d’un espace commercial, que vous louerez ensuite à un commerçant. Notez bien que vous ne serez pas propriétaire du fonds de commerce ni du droit au bail – ces éléments appartiennent au locataire.

Les types d’immobilier commercial varient : des locaux en pieds d’immeubles aux entrepôts, en passant par les centres commerciaux. Chaque type a ses avantages et ses inconvénients et certains sont plus accessibles que d’autres. Voici une petite explication des différents types d’emplacement :

• Emplacement numéro 1 : Centre-ville ou rues piétonnes, ces emplacements garantissent une faible vacance locative mais sont vendus très chers. 💸
• Emplacement numéro 1 bis : Juste à côté des zones les plus prisées, mais avec un peu moins de trafic. Logiquement, c’est un peu moins cher.
• Emplacement numéro 2 : En dehors du cœur d’activité. C’est là qu’on peut faire de bonnes affaires, mais avec plus de risques.

Les avantages d’acheter un local commercial

Relâchez la pression locative

En signant un bail commercial, vous engagez votre locataire sur une durée de 9 ans minimum. On appelle aussi ça un bail 3-6-9, car le locataire peut demander la résiliation par périodes triennales, après les trois premières années. Ça veut dire moins de stress pour vous côté vacances locatives. Et si la rigidité du bail vous inquiète, il existe des baux saisonniers ou dérogatoires pour plus de flexibilité.

Transférez les charges à votre locataire

Sous votre contrat de location, la répartition des charges doit être claire. Comme pour un investissement résidentiel, vous pouvez souvent faire payer au locataire des frais comme l’entretien, les réparations courantes, les frais de copropriété, etc. Bref, vous pourriez dormir sur vos deux oreilles pendant que votre locataire s’occupe de tout!

Le double effet de levier 💪

En achetant un local commercial, vous pouvez financer l’achat avec un crédit – chose impossible avec un placement en OPCI ou SIIC. Imaginez cela : vous constituez un patrimoine tout en utilisant l’argent de votre locataire pour rembourser le prêt.

En plus, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus imposables, ce qui peut créer un déficit foncier reportable sur dix ans.

La rentabilité d’un investissement dans un local commercial

À Paris, la rentabilité moyenne tourne autour de 2.5%. Mais cela dépend de bien des facteurs comme le prix d’achat, la plus-value potentielle à la revente et la rentabilité de l’activité du locataire. Parfois, il faut être au bon endroit, au bon moment, et avec le bon locataire pour maximiser le rendement.

Les inconvénients d’acheter les murs d’un commerce

La rigidité du bail commercial

Avec le bail de 9 ans, votre locataire est protégé contre une expulsion imprévue – sauf s’il est en défaut. Et si vous voulez récupérer votre local avant l’expiration du bail, vous devrez peut-être payer une indemnité d’éviction, qui peut comprendre les pertes de clientèle, frais de déménagements, et ainsi de suite. Autant dire que ce n’est pas une mince affaire !

Valeur dépendante de l’activité du locataire

La valeur de votre local commercial est étroitement liée à la performance économique de votre locataire. Si son affaire bat de l’aile, votre bien pourrait perdre de la valeur. Imaginez acheter les murs d’un commerce de disquettes dans les années 90… Aïe !

La performance digitalisée du e-commerce

L’essor d’Amazon, Rakuten, et consorts a sérieusement bousculé le commerce traditionnel. Avec le confinement du Covid-19, encore plus de consommateurs se sont tournés vers les achats en ligne, rendant le commerce physique moins attractif. Alors, investir dans un local commercial ? Oui, mais gare aux risques.

Plus-values modérées à la revente

Contrairement à l’immobilier résidentiel où l’on pense en termes de prix au mètre carré, l’immobilier commercial se base sur la valeur locative. Si cette dernière est faible, ne vous attendez pas à une plus-value faramineuse à la revente. C’est un peu le revers de la médaille !

Les alternatives à l’investissement dans un local commercial

L’investissement en SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent de se diversifier en investissant dans de nombreux types de biens, y compris l’immobilier commercial. L’avantage ? Le risque est réparti entre tous les actionnaires, et la rentabilité tourne autour de 4.5% en moyenne. Certes, ce n’est pas garanti, mais c’est toujours bon à savoir.

L’investissement locatif clé en main

Pour ceux qui cherchent une solution plus comportable, l’investissement locatif clé en main pourrait être la voie à suivre.

Des sociétés comme Les Secrets de l’Immo vous accompagnent de A à Z, de la recherche du bien à la mise en location, en passant par le financement et le montage fiscal. Une véritable option tranquillité pour les investisseurs moins téméraires.

Voilà, c’est à peu près tout ce qu’il faut savoir ! Alors, êtes-vous prêt à plonger dans l’investissement en local commercial ou cherchez-vous une option plus soft ? Partagez vos réflexions et expériences en commentaires, je suis curieux de savoir ! 😊