Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité des SCPI pour les particuliers et les entreprises

Ah, la fiscalité des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un sujet qui donne souvent mal à la tête, mais qui mérite qu’on s’y attarde, surtout quand on sait que ça peut directement impacter notre portefeuille. J’ai moi-même eu un mal fou à m’y retrouver quand j’ai investi pour la première fois dans les SCPI ! Du coup, je vous propose de démystifier tout ça ensemble, avec quelques anecdotes pour rendre le sujet moins indigeste. 🎢

Fiscalité SCPI sur les revenus fonciers pour les particuliers

Alors, si comme moi, vous êtes un particulier, autrement dit une “personne physique”, les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 🏘️

Tranches d’imposition et prélèvements sociaux

Vous allez aimer ou détester cette partie : l’administration fiscale applique votre tranche marginale d’imposition (TMI), qui peut aller de 0 à 45%. À cela, vous ajouterez les prélèvements sociaux en vigueur, qui étaient de 17,2% en 2021 et probablement pas loin de cette valeur aujourd’hui.

Je me souviens de ma première déclaration, j’avais l’impression de rédiger mon mémoire de fin d’études. 😅 Heureusement, la plupart des plateformes SCPI simplifient grandement le processus.

Régime réel et régime micro foncier

Une fois l’étape des tranches franchie, deux régimes s’offrent à vous : le régime réel et le régime micro foncier. Accordez-moi un petit aparté personnel sur ces régimes : un ami, appelons-le Jean, a failli faire une légère crise cardiaque en découvrant les subtilités de ces régimes. Après quelques verres de vin, le comptable lui a tout expliqué. En gros, le régime réel prend en compte les charges d’intérêt d’emprunt que vous pouvez déduire de la base imposable des revenus fonciers. Sinon, vous pouvez opter pour le régime micro foncier, à condition que vos revenus fonciers bruts soient inférieurs à 15.000€ par an et que vous ayez d’autres biens immobiliers.

Les avantages ? Avec le régime micro foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur la base imposable. L’inconvénient ? Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de votre emprunt éventuel, et ce choix est irrévocable pendant 3 années. Attention, c’est comme signer un contrat avec le diable, sans la possibilité de revenir en arrière pendant un bon moment ! 😈

Fiscalité SCPI sur les revenus fonciers pour les entreprises

Les choses sont plus simples pour les personnes morales (mes chers amis entrepreneurs de tous bords, vous êtes compris). Les revenus fonciers des SCPI sont soumis au même régime d’imposition que celui de la personne morale. Dans la majorité des cas, il s’agit de l’impôt sur les Sociétés (IS).

Fiscalité SCPI sur les revenus financiers

Pour les particuliers

Ici encore, les revenus financiers issus des placements de trésorerie sécurisés de la SCPI sont eux aussi imposés. Par défaut, c’est un taux d’imposition unique de 12,8%, avec, vous l’aurez deviné, les 17,2% de prélèvements sociaux. Cela nous donne une imposition globale de 30%.

Toutefois, si vous le demandez, vous pouvez opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux. C’est avantageux uniquement si votre TMI est de 0%.

Pour les personnes morales

Les personnes morales suivent la même logique que pour les revenus fonciers. Les revenus financiers sont intégrés dans le régime d’imposition de la personne morale concernée.

Fiscalité SCPI sur les plus-values de cession d’immeubles

Ah, les joies des plus-values ! Laissez-moi vous raconter comment j’ai appris ceci à mes dépens. Vendre des actifs au bon moment pour réaliser une plus-value peut être une décision stratégique majeure. La SCPI, en vendant des actifs, peut réaliser une plus-value sur laquelle tous les détenteurs de parts seront imposés au prorata de leurs parts. 📈

Pour les particuliers

La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. Cette plus-value est calculée par la société de gestion de la SCPI. En tant qu’associé personne physique, vous devrez payer un impôt sur cette plus-value à un taux de 19%, plus les 17,2% de prélèvements sociaux. Si vous planifiez bien, chaque année l’administration fiscale vous permet de réduire cette base imposable.

Par exemple, pour l’imposition sur le revenu à 19%, la base sera réduite de :
* 6% par an de la 6ème année à la 21ème année,
* 4% la 22ème année.

À partir de la 23ème année, la plus-value n’est plus imposable à l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux de 17,2%, la base sera réduite de :
* 1,65% par an de la 6ème année à la 21ème année,
* 1,6% la 22ème année,
* 9% par an de la 23ème année à la 30ème année.

À partir de la 31ème année, la plus-value n’est plus imposable aux prélèvements sociaux. Cela nous donne un bel incentive d’investissement à long terme, n’est-ce pas ?

Pour les personnes morales

Les plus-values des cessions d’immeubles pour les personnes morales suivent les mêmes règles fiscales que pour les revenus fonciers ou financiers. Donc, si une société est soumise à l’IS classique, les plus-values le seront également au même taux.

Pourquoi c’est important de comprendre la fiscalité SCPI aujourd’hui ?

On le sait tous : en 2024, avec l’inflation galopante et les nouvelles réglementations fiscales qui se dessinent, il est crucial d’être bien informé sur la fiscalité des SCPI. Prenez toujours conseil auprès d’un fiscaliste ou d’un comptable avant de vous lancer. Et comme je dis toujours, mieux vaut être trop curieux que pas assez quand il s’agit d’argent !

Alors, quelles ont été vos propres expériences avec la fiscalité SCPI ? Avez-vous des astuces ou des anecdotes à partager ? N’hésitez pas à laisser un commentaire pour qu’on en discute. Allez, à vos claviers ! 🚀