Tout ce que vous devez savoir sur la SCI et la fiscalité des revenus fonciers

Bon, vous envisagez de créer une SCI pour investir dans la location nue ? Génial !
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Mais avant de devenir le nouveau magnat de l’immobilier, vous devez comprendre un peu de fiscalité des revenus fonciers. On va démêler tout ça ensemble et ajouter quelques anecdotes pour rendre le tout plus vivant !

La SCI (Société Civile Immobilière) : Une petite piqûre de rappel

Pour ceux qui sont nouveaux dans le monde de l’immobilier, la SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure particulièrement utile pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Vous pouvez associer vos forces (et vos fonds) avec d’autres investisseurs au lieu de tout faire en votre nom propre. Cela peut être aussi bénéfique pour ceux qui veulent planifier leur succession ou élaborer des stratégies patrimoniales complexes. Je me souviens encore quand mon cousin a décidé de monter une SCI avec son meilleur pote. Ils ont dû pas mal cogiter sur la question, mais aujourd’hui, ils sont fiers de leur parc immobilier !

Options fiscales : Transparence fiscale et IS

Le principe de la transparence fiscale

Avec une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu), c’est un peu comme si les revenus fonciers vous revenaient directement, sans que la société ne paie d’impôt. Imaginez que vous et votre cousin possédez une maison à 50-50 et que vous percevez 20 000 euros de loyer par an. Eh bien, chacun de vous sera imposé sur 10 000 euros, même si ce montant n’est pas encore distribué. Cela pourrait parfois poser des soucis de trésorerie, surtout si vous laissez cet argent dans la SCI pour réinvestir.

C’est un peu comme si on vous demandait de payer des impôts sur une pizza que vous n’avez pas encore mangée. Frustrant, non ? Mais bon, c’est la règle du jeu.

Le réel pour les revenus fonciers

Sous le régime réel, vous pouvez déduire un tas de charges de vos revenus. Voici quelques exemples :
* Les intérêts d’emprunt : Une aubaine pour ceux qui ont un prêt immobilier.
* Les dépenses de travaux : Entretien, réparations, améliorations. Croyez-moi, j’ai refait mon toit l’année dernière, et ça fait une sacrée différence.
* Les frais de gestion locative : Que vous fassiez appel à une agence ou que vous soyez gestionnaire en herbe.
* Les primes d’assurance : Eh oui, même votre assurance peut venir sauver votre portefeuille.

Une fois toutes ces charges déduites, ce qu’il reste, c’est votre bénéfice locatif net. Hélas, plus vos revenus personnels sont élevés, plus vous serez imposé sur ce bénéfice. C’est là que la discussion sur l’impôt sur les sociétés (IS) entre en jeu.

“A chaque problème, sa solution,” comme disait ma grand-mère. Si la transparence fiscale ne vous semble pas idéale, peut-être que le passage à l’IS est plus approprié.

Les avantages et inconvénients de l’option IS

Si vous choisissez la SCI à l’IS, les revenus fonciers ne plongent pas directement dans votre tranche marginale d’imposition. Ils sont imposés au niveau de la société :
* Au taux réduit de 15 % pour les 38 200 premiers euros.
* Au taux normal de 26,5 % au-delà.

Une fois l’IS payé, la SCI peut décider de distribuer des dividendes. Ces derniers sont alors soumis à une flat tax de 30 %. Tentant, non ?

Pour quels revenus choisir l’IS ?

Pour vous donner une idée :

Si vos revenus imposables dépassent 25 711 euros annuels, il pourrait être intéressant de songer à l’IS.

La déclaration des revenus fonciers

Remplir les bons formulaires

Pas besoin de remplir un formulaire 2044 pour les SCI à l’IR (Oh la joie administrative !). Vous devez simplement indiquer votre quote-part des revenus fonciers dans la ligne 4BA du formulaire 2042. Si vous êtes sous le régime micro foncier, ce sera à la ligne 4BE.

Déficits fonciers : votre allié fiscal

Les premières années d’exploitation d’un bien peuvent engendrer plus de charges que de revenus, créant ainsi ce que l’on appelle des déficits fonciers. Ces déficits sont déductibles jusqu’à 10 700 euros sur vos revenus globaux, avec un surplus reportable sur 6 ans. Autrement dit, si vous avez des travaux coûteux à faire (comme refaire cette fameuse toiture), cela peut amortir votre imposition.

Je me rappelle quand j’ai dû refaire la tuyauterie de mon premier appartement. Les dépenses ont explosé, mais heureusement, cette règle des déficits fonciers m’a bien aidé à limiter la casse ! 😅

Micro foncier : Une exception possible

Bien que le régime micro foncier ne soit généralement pas accessible aux SCI, il existe une exception si ces trois conditions sont remplies :
1. Vous détenez en partie directement le bien avec la SCI.
2. Vos revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 euros.
3. Vous ne bénéficiez pas d’un régime fiscal particulier comme Pinel ancien ou Denormandie.

Le micro foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, après quoi les revenus sont imposables et sujets aux prélèvements sociaux.

En conclusion

Opter pour une SCI et choisir le bon régime fiscal n’est pas une mince affaire. Cela dépend de votre situation personnelle, de vos revenus et de vos projets à long terme.
Pour optimiser votre investissement immobilier et réduire vos impôts, consultez un expert et remplissez notre formulaire pour obtenir un devis gratuit.

Si vous êtes perdu, n’hésitez pas à consulter un expert en fiscalité ou à nous contacter pour un accompagnement dédié. Après tout, mieux vaut prévenir que guérir !

Alors, que pensez-vous ? Allez-vous créer une SCI ou vous aventurer dans un autre type de société immobilière ? Partagez vos expériences et laissez vos commentaires ! 🚀