Qu’est ce que l’habitat participatif?

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Le mouvement de l’habitat participatif qui trouve ses sources dans des initiatives suite à la seconde guerre mondiale dans un contexte de crise du logement, s’est développé ensuite dans les années 70 et 80 pour réapparaitre dans les années 2000 – 2010 dans le cadre du développement de l’économie collaborative, des outils internet, des difficultés croissantes pour accéder à la propriété.

Il est aujourd’hui l’objet de différentes approches et donc de différentes définitions qu’il importe de préciser afin de saisir les modalités contemporaines de son développement, ses perspectives et sa place dans une politique du logement. Dans une première approche, on peut se limiter à considérer que l’habitat participatif consiste à ce que les futurs habitants d’un logement participent à sa conception. Il est par ailleurs souvent mis en évidence qu’il permet de créer des espaces communs. Cet élément, même s’il a un intérêt économique et social, ne nous nous paraît pas toutefois essentiel dans la démarche de l’habitat participatif. Il peut même en réduire la portée en focalisant l’attention sur un seul de ses aspects. De même mettre en avant que l’habitat participatif permet de partager des valeurs de solidarité, d’entraide et de convivialité correspond à une intention louable et une réalité, mais qui n’est pas sans poser un problème, comme si ces liens sociaux n’étaient pas possibles, et avec la même intensité, dans les résidences existantes, les rues, les lotissements, les quartiers de nos villes et villages.

Au delà de la question des espaces communs et de principes vertueux, il importe de mesurer le niveau de la participation dans les diverses démarches sous l’appellation habitat participatif. Il importe parallèlement de décrypter les logiques économiques et sociales que ces diverses approches recouvrent, et cela au regard des pratiques courantes de production du logement (promotion immobilière, lotissement, logement social, construction indépendante). On peut d’une part, distinguer un niveau de participation faible et un autre élevé, chacun se subdivisant en différentes modalités, d’autre part repérer une forme spécifique, l’achat groupé immobilier, et enfin entrevoir une possible extension spatiale de la démarche participative.

1- Un niveau de participation faible, constitué par deux démarches

– Dans un cas la participation concerne la seuledéfinition des usagesd’un l’habitat déjà conçu ou à construire: règles de vie inscrites dans un règlement de copropriété, mode d’utilisation des espaces et  services communs (jardin, local sportif, atelier …).  Cette démarche n’est finalement qu’une manière de renommer une réunion de copropriétaires ou d’occupants d’un immeuble locatif prenant des initiatives rapprochant les habitants.

– Dans un autre cas la participation concerne la conception des logements et des espaces partagés y compris leurs usages. Un promoteur immobilier classique ou un opérateur de logement social agissant en tant que promoteur propose aux futurs habitants un processus de consultation et de codécision sur la conception de leur logement et des espaces communs. Le promoteur conserve l’entière maîtrise du projet sur le plan architectural, technique, financier, et propose aux acquéreurs de définir l’aménagement interne de leur logement et d’éventuels espaces partagés, sous certaines contraintes. La démarche peut être menée dans le cadre de la commercialisation par le promoteur lui-même où une société qui apporte au promoteur des clients qui ont prédéfinis leurs besoins en termes de localisation, de surface, d’organisation de l’espace intérieur, d’espaces partagés. La dimension participative constitue un réel intérêt pour l’acquéreur. L’intermédiaire, commercialisateur, ne se réduit plus à rechercher une demande pour des logements déjà définis par le promoteur, mais exprime les besoins qualitatifs des acquéreurs, le promoteur devant les intégrer, bien entendu dans le respect d’objectifs de rentabilité prédéfinis et de contraintes techniques. On peut parler de commercialisation immobilière collaborative. Ces sociétés peuvent ou non se réclamer de « l’habitat participatif ».

 

2- Un niveau de participation élevé, constitué par deux configurations distinctes en terme de maîtrise d’ouvrage[1]

– Dans le cas d’une maîtrise d’ouvrage par un promoteur[2],la participation porte sur la conception des logements, des espaces partagés et des constructions accueillant les logements. Les futurs habitants interviennent en amont sur la définition du projet architectural : type de construction, choix des matériaux, choix des volumes du bâtiment (emprise au sol, hauteur…), superficie des espaces vert, etc. Ces choix ont des conséquences financières dont le traitement permet de distinguer deux situations selon que le promoteur communique son bilan d’opération ou non.

– Dans la première situation, les futurs habitants ont connaissance de l’ensemble des lignes du bilan notamment les honoraires de gestion correspondant au coût de suivi par le promoteur (rémunération d’un responsable d’opération, frais de structures, charges…), la marge financière de l’opération (en général supérieure ou égale à 10% du montant de l’opération) et l’ensemble des autres postes (maîtrise d’œuvre[3]dont l’architecte, coût de la construction,…).

– Dans la deuxième situation le promoteur traduit en termes de coût d’acquisition au m2les choix opérés par les futurs habitants sans communiquer l’intégralité du bilan, ce qui en limite fortement la dimension participative.

– Dans le cas d’une maîtrise d’ouvrage collective par les futurs habitants ou acquéreurs (ou promotion immobilière collaborative), la participation porte sur la conception des logements, des espaces partagés, des constructions accueillant les logements et de l’ensemble du processus immobilier c’est à dire de l’achat du foncier jusqu’à la livraison des logement. Les participants au projet achètent le foncier, désignent une maîtrise d’œuvre (architecte et bureaux d’études), déposent le permis de construire, désignent une entreprise de construction et trouvent les financements complémentaires aux apports. Bien évidemment, l’ensemble de ces démarches est rationalisé, simplifié par le recours à une structure juridique qui porte le projet pouvant être une société civile immobilière ou une coopérative. Un professionnel assistant la maîtrise d’ouvrage collective joue également un rôle central. Le projet peut également être facilité par le recours à un contrat de promotion immobilière (CPI) négocié qui, à la différence d’une opération menée de bout en bout par un promoteur, permet la maîtrise complète de l’ensemble des coûts.

Les enjeux essentiels pour cette maîtrise d’ouvrage collective résident dans le contrôle du temps du projet en cohérence avec l’horizon temporel des ménages envisageant une acquisition, dans le financement du projet, tout particulièrement des études préliminaires entre le repérage d’un foncier et la faisabilité avérée sur le plan architectural, administratif et financier. La loi ALUR instituant les sociétés d’habitat participatif et les coopératives d’habitants a ouvert des perspectives.

Cette modalité permet des économies sur les frais de commercialisation et sur la marge financière pesant sur une opération de promotion immobilière classique. Cette économie peut se traduire par des coûts au m2plus faibles ou une qualité supérieure (des espaces partagés, une qualité environnementale plus avancée, une qualité architecturale plus poussée). L’économie à qualité égale peut être raisonnablement estimée à 15%.

Cette modalité d’habitat participatif, désigné aussi par autopromotion immobilière, propose une nouvelle dynamique de la construction qui part de la demande dans une logique de besoins, une logique économique d’optimisation du montage juridique, une logique sociale dans l’attention portée à la qualité architecturale, aux liens sociaux, et non une logique financière d’opération immobilière validant le lancement d’un projet en fonction de la marge financière anticipée. C’est en cela que réside le caractère « disruptif » de cette modalité de l’habitat participatif. La participation porte sur l’habitat mais tout autant sur le processus de production lui-même et en détermine les fondements juridiques, économiques et financiers. C’est pour cette raison que nous préférons l’appellation immobilier collaboratif, l’immobilier intégrant les activités de transactions (achat du foncier), de production (construction) articulées avec des objectifs qualitatifs de l’habitat.

Précisons que ce niveau de participation élevé tenant à une maîtrise d’ouvrage collective peut se décliner sous différentes formes selon le montage juridique retenu, le choix par exemple de créer une copropriété classique ou une coopérative d’habitants, ou encore de s’inscrire dans le dispositif de la location-accession.

 

3- Une modalité de participation spécifique : l’achat groupé immobilier

L’achat groupé immobilier qu’il soit à l’initiative d’un vendeur ou de plusieurs acheteurs constitue une variante d’un mode d’accession participatif. La différence par rapport aux précédentes modalités est qu’il peut porter sur un bâtiment existant : anciens locaux à réhabiliter ou à agrandir, grandes maisons divisibles en plusieurs appartements, maisons avec grand terrain pouvant accueillir une construction supplémentaire, etc. Il peut aussi porter sur une vente simultanée de terrains sur lesquels chaque acquéreur va développer son projet personnel ou un projet collectif (dans ce cas l’achat groupé rejoint l’autopromotion immobilière). Outre l’avantage économique qu’il peut présenter tant pour le vendeur que pour l’acheteur, l’achat groupé immobilier constitue une modalité d’évolution du bâti existant, du tissu urbain, souple, respectueuse des usages, répondant à une demande locale, à une densification raisonnée.

 

4- Un potentiel d’extension de l’immobilier collaboratif à l’urbanisme

Le mode de développement d’un habitat articulé sur une implication de ses occupants convoque une réflexion sur l’espace de l’habitat, intérieur et extérieur, qui peut trouver à s’élargir comme en atteste les préoccupations de certains projets sur l’ouverture au quartier. Dès lors que la production est commandée par la demande, la qualité de l’environnement urbain est interrogée. On pourrait aussi envisager comment l’immobilier collaboratif pourrait jouer un rôle, peut être même essentiel, dans le cadre de la requalification des centres-villes et une redynamisation de l’urbanisme.

 

Laurent Phalip, urbaniste, fondateur d’Immoparticipatif.

[1]La maitrise d’ouvrage désigne le commanditaire d’un projet de bâtiment. Il est propriétaire ou détenteur des droits d’utilisation du terrain, définit les fonctions de l’ouvrage et le finance.

[2]Nous désignons par promoteur l’opérateur qui porte l’opération. Il peut s’agir d’un promoteur classique, d’un lotisseur, ou d’un organisme de logement social type coopérative HLM agissant comme promoteur.

[3]La maîtrise d’œuvre désigne l’architecte associé à des bureaux d’étude technique qui conçoit le projet, dirige la construction en accord avec le maître d’ouvrage.

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