Faq

A vos questions les plus courantes, nous nous efforçons d’apporter les réponses les plus précises et complètes qui soient.

Achat groupé

L’achat à plusieurs exige de faire se rencontrer un groupe et un ensemble immobilier à vendre (immeuble, ensemble divers à réhabiliter, terrain pour construire) dont les composantes et les qualités correspondent aux souhaits des membres du groupe.

Pour cela, il est possible de se regrouper par affinités (groupes d’amis, membres d’une même famille…) ou d’intégrer individuellement une démarche groupée en rejoignant le réseau ImmoParticipatif.

Acheter un bien immobilier  (immeuble, ensemble divers divisible à réhabiliter ou non, terrain) à plusieurs peut aller très vite lorsqu’un groupe est constitué, qu’une opportunité se révèle. C’est pour cette raison que nous vous incitons à rejoindre notre réseau.

Développer un projet d’habitat participatif intégrant le processus de construction est plus long. Il convient de trouver le foncier, de mettre au point le projet, de mettre en oeuvre le projet (études, permis de construire, passation des marchés de travaux et réalisation des travaux). C’est pourquoi nous pouvons vous assister pour ces projets en vous offrant tout d’abord la possibilité de vous constituer en groupes sur notre site. Nous pouvons ensuite conduire votre projet. Il faut compter environ deux ans, pour un habitat choisi, très compétitif en terme de prix, de qualité et conçu ensemble.

 

Pour pouvoir entamer un projet d’achat groupé, il est nécessaire de préalablement définir les personnes composant le groupe car c’est ce qui déterminera le type de l’achat et de l’habitat. Ainsi, vous pouvez vous regrouper en famille, entre amis, ou vous pouvez choisir de partir à la rencontre de personnes dans la même perspective que vous. Pour cela, le bouche à oreille est un bon moyen de trouver des co-acquéreurs, mais pour un plus large choix, ImmoParticipatif a mis en place un service de constitution de groupes et de mise en réseau.

Un bon de visite est un document écrit, daté et signé par lequel le potentiel acquéreur reconnaît avoir visité un bien par l’entremise de l’agence immobilière mandatée par le propriétaire pour la vente du bien. Au-delà d’être une preuve de la bonne exécution du mandat,  ce bon de visite est un engagement du visiteur à ne traiter l’achat du bien visité que par l’intermédiaire de l’agence.

Oui, l’acquéreur a le droit à un délai de rétractation de 7 jours suivant la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, et ce, sans justification.

Il existe diverses raisons de dissolution d’une SCI. Elle peut être dissoute par liquidation judiciaire, mais les associés peuvent aussi être à l’origine de la dissolution. En effet,  ils peuvent vendre leurs parts à un seul des associés, ou encore décider que la SCI vende les biens immobiliers dont elle dispose. Dans ces cas, la SCI n’a plus raison d’être.

Habitat participatif

l’Habitat Participatif est une démarche collective qui permet à des personnes physiques de s’associer, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation, de développer des projets communs avec une attention sur la qualité de l’habitat et la qualité urbaine. Il s’inscrit dans l’économie collaborative, la définanciarisation de la construction immobilière, la baisse des coûts d’intermédiation.

En fait, on peut considérer que tous ces termes désignent un processus de production, de gestion et d’usage de l’habitat fondé sur la participation des habitants : participation à la conception, à la définition d’espaces et de services partagés ainsi qu’à leur gestion. La démarche vise une maîtrise du projet de construction ou de réhabilitation par les futurs acquéreurs relative à l’architecture, à la qualité environnementale, à la dimension économique, aux liens sociaux. Une importance est accordée au fait d‘habiter ensemble, notamment en disposant d’espaces communs directement gérés entre voisins, mais aussi de zones privatives, gérées individuellement.

Signalons que parmi ces expressions l’habitat coopératif renvoie à un montage juridique spécifique de type coopératif en phase projet et/ou en phase réalisation.

Immoparticipatif a une préférence pour l’expression habitat groupé participatif qui intègre les notions de groupes et de démarches de co-décision.

 

De la définition du projet d’habitat groupé à sa concrétisation, le groupe sera amené à faire des choix, parfois difficiles, relatifs au bien à acheter, au lieu, au projet de vie, à l’organisation de l’habitat, aux espaces communs, etc. Lors de sa mission d’accompagnement, ImmoParticipatif déploie un ensemble de processus participatifs, de conseils, d’outils décisionnels visant à accompagner les futurs habitants dans les arbitrages à effectuer pour  trouver les solutions  adaptées à leur projet, et cela dans le cadre d’un montage juridique, financier sécurisé et du respect planning prévisionnel.

En novembre 2012, le ministère du logement qui participe aux Rencontres Nationales de l’habitat participatif explique que le concept d’habitat groupé sera dans le prochain projet de loi sur le logement. Jusqu’à présent réservé à une minorité soutenue par une poignée d’associations convaincues des bienfaits sociaux, économiques et écologiques de ce mode d’habitat, le statut de l’habitat participatif est en phase de changer puisque l’Etat reconnaît la force du secteur dans ce contexte de crise immobilière et aspire à démocratiser l’habitat participatif, véritable alternative pour l’accession à la propriété ou aux logements sociaux. Cet intérêt vient renforcer l’engagement d’un nombre croissant de collectivités soutenant les initiatives et lançant des appels à projet d’habitat participatif.

Faire valoir son projet auprès d’une collectivité locale n’est pas chose aisée tant le concept de l’habitat groupé est encore méconnu. Le défi d’ImmoParticipatif est justement de tout mettre en oeuvre pour que les groupes initiateurs puissent soumettre un plan sûr, solide et travaillé dans le but de convaincre les services d’urbanisme de la viabilité de leur projet et le cas échéant de proposer un foncier.

Généralement ce qui est partagé dans un habitat groupé sont une buanderie, une salle de jeux, une salle de sport, de musique une salle polyvalente, les parkings, une pièce d’hébergement temporaire, un jardin,  etc… Tout ceci constitue autant de lieu de partage et d’entraide au quotidien.

L’autopromotion est très répandue pour la réalisation d’habitat groupé. Quant à l’auto construction, elle  reste rare car cela demande du temps et des compétences spécifiques, mais cela n’est pas impossible. Souvent, les futurs habitants se réservent le la possibilité de réaliser les travaux de finitions.

La rédaction d’une charte n’est pas une obligation dans la cadre d’un habitat groupé participatif mais elle est fortement conseillée car elle permet de formaliser les principes du projet, les modalités de la démarches participative du groupe, les valeurs et les fondements de l’habitat.

Il ne ressort pas des expériences un nombre d’habitants qui serait propice à une efficience de la mise en oeuvre du projet et du dynamisme participatif après la construction. Toutefois, une dizaine de familles semble être un juste équilibre pour des projets relativement simple en termes de montage et favorisant une facilité, une qualité dans les échanges et les prises de décision.

Non, l’habitat groupé participatif ne concerne pas que des programmes de construction. Les personnes initiatrices de projets d’habitat participatif peuvent opter dans leur recherche immobilière pour des biens à réhabiliter. Le processus participatif s’adapte ensuite au type de bien.

ImmoParticipatif

  • L’achat en copropriété : le bien est s’il ne l’est pas déjà divisé en lots de copropriété sur la base d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété réalisé par un géomètre.

Chaque copropriétaire est propriétaires d’un lot d’immeuble composé de manière indissociables d’un élément privatif (logement, garage…) réservé à l’usage exclusif et d’une quote-part de propriété indivise des parties communes variables selon les situations (le sol, la cour, les voies d’accès, des espaces communs, le toit…).

L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires qui a pour mission la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le syndic de copropriété est le représentant et mandataire du syndicat. Il peut être soit non professionnel, assuré « bénévolement » par un copropriétaire, soit professionnel. Il est assisté par le conseil syndical désigné par l’assemblée générale des copropriétaires.

  • La division parcellaire dans le cas où l’ensemble immobilier s’y prête au regard des règles notamment d’urbanisme.
  • La société civile immobilière (SCI) :

La SCI est une société qui gère un patrimoine immobilier. Les associés disposent d’une liberté important pour définir le montage adapté à leur projet. La SCI permet de réunir des associés et des capitaux pour acquérir un ensemble immobilier à plusieurs. Elle permet en outre une optimisation de la gestion fiscale, notamment en cas de transmission. Elle est recommandée pour l’acquisition d’un bien non divisible, en copropriété par exemple, comme une résidence de vacances acquise à plusieurs. Elle est aussi un instrument juridique permettant à un groupe de mener un projet de construction de plusieurs logements. Dans ce cas, elle peut être à l’issue du projet dissoute pour laisser place à une copropriété. Enfin elle est recommandée dans une optique de rationalisation patrimoniale et fiscale. Les intérêts d’emprunts sont fiscalement déductibles des résultats de la société.

  • L’indivision : c’est le dispositif classique adopté pour un achat à deux personnes vivant en couple. Chaque indivisaire peut y mettre fin à tout instant : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Il s’agit le plus souvent d’acheter un seul logement dans lequel les indivisaires vivent ensemble.
  • Négociation sur un achat groupé qu’il s’agisse de terrains constructibles, de logements anciens ou neufs ou encore d’un ensemble à réhabiliter.
  • Economies d’échelle sur les travaux : 5 maisons groupées coûtent moins chers à construire que 5 maisons construites indépendamment.
  • Prix du foncier pouvant être négocié avec une collectivité locale.
  • Des montages juridiques attractifs sur le plan financier tels les programmes d’accession sociale à la propriété.
  • L’économie des marges du promoteur concernant les projets d’habitat participatif en autopromotion.
  • La participation en amont des futurs habitants dans le cadre d’un projet d’habitat groupé participatif permet de choisir les qualités de son logement et d’écarter des standards de la construction neuve, qu’il s’agisse de la taille des pièces, de l’organisation des logements, de la hauteur sous plafond, des qualités environnementales, des matériaux, des choix énergétiques, de la définition d’ espaces et de services communs.

La création d’une SCI nécessite des démarches administratives et juridiques. Elles peuvent être prises en charge par un notaire qui écoutera les attentes des associés pour adapter les statuts.

  • Une rédaction des statuts adaptés au projet. Ils doivent être établis par écrits par acte sous seing privé ou par acte notarié.

  • La définition des apports et des modalités de financement du bien immobilier :

Les associés peuvent apporter du numéraire qui contribue à la formation du capital. Les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales. La libération du capital peut être immédiate ou différée. La SCI peut financer son acquisition avec ses ressources propres dans le cas où les associés ont apporté toutes les ressources nécessaires (pas d’emprunt) ou par des ressources externes tel un emprunt. La SCI emprunte alors auprès d’une banque, laquelle exigera comme garantie une inscription hypothécaire ou  un privilège sur le bien. La signature des statuts par tous les associés.

  • L’enregistrement des statuts, l’insertion d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, le dépôt des pièces au CFE du tribunal de commerce et la délivrance de l’avis de constitution par le greffier du tribunal de commerce.

  • L’acte de vente :

C’est la SCI qui acquiert le patrimoine immobilier (prix d’acquisition aux vendeurs et frais d’acquisition au notaire). Elle met ensuite gratuitement l’immeuble à la disposition de ses associés selon les dispositions de ses statuts.

  • L’évolution ultérieure :

Un associé de SCI peut céder ses parts sociales. Leur valeur est déterminée librement entre le cédant et cessionnaire c’est-à-dire comme tout bien immobilier qui serait vendu par une personne physique. Les statuts peuvent prévoir un agrément des associés.

Le recours à un prêt pour une acquisition dans le cadre d’une SCI est fréquent. Les banques y répondent très classiquement, d’autant plus qu’il n’y a qu’un emprunteur, la SCI, et non plusieurs comme dans le cadre d’un emprunt indivisaire. La banque considère les capacités financières de chacun des associés pour accorder le prêt.

C’est le processus d’acquisition / construction à plusieurs de logements dans le cadre d’un rassemblement d’acheteurs avec des objectifs économiques et qualitatifs et une volonté de participer le cas échéant à la production de son habitat.

Il peut prendre la forme :

  • D’un achat à plusieurs d’un bien immobilier existant : ensemble immobilier composé de plusieurs logements à réhabiliter ou non, d’un terrain constructible pouvant accueillir plusieurs maisons individuelles. ImmoParticipatif propose des annonces de biens à vendre s’inscrivant dans le cadre d’un achat à plusieurs.
  • D’un projet de construction comprenant les phases d’acquisition à plusieurs d’un foncier, de réalisation des études et des travaux de construction pour un ensemble de logements.

ImmoParticipatif propose:

  • Des annonces immobilières répondant à des projets immobiliers collaboratifs.
  • Des prestations de conduite de projet ou l’assistance à maîtrise d’ouvrage: montage juridique et financier, accompagnement et animation du collectif, planning, communication, relations avec les partenaires, les institutions publiques, etc.
  • Une mise en réseau des personnes souhaitant s’inscrire dans un projet immobilier collaboratif.

Non, les services en ligne (inscription, dépôt d’annonces, intégration du réseau ImmoParticipatif) proposés sur ImmoParticipatif.fr sont gratuits et sans engagement.

Immobilier

L’offre d’achat aussi appelée promesse unilatérale d’achat est un document par lequel l’acheteur, généralement après visite d’un bien, fait une proposition de prix auprès du vendeur pour un délai bien précis, prix auquel il est prêt à acheter le bien. A ce stade, l’acheteur n’a encore aucune garantie que le logement lui sera vendu.

La promesse de vente aussi appelée promesse unilatérale de vente est un document contractuel par lequel  le vendeur s’engage, pendant une durée définie, à vendre un bien à un acheteur. L’acheteur dispose ainsi d’un délai de réflexion pour accepter ou refuser la vente. Une indemnité d’immobilisation  devra alors être versée au vendeur.

Le compromis de vente aussi appelé  promesse synallagmatique de vente est un document contractuel par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent. L’acheteur s’engage à acheter le bien que le vendeur s’engage à vendre selon des conditions explicitées dans un contrat. L’acheteur dispose alors de 7 jours de délai de rétractation.

La contre-offre constitue un pouvoir de négociation entre le vendeur et l’acheteur. Elle peut faire suite à une proposition d’achat ou de vente. Elle a pour but d’inclure ou d’exclure  certaines conditions  du contrat  ou d’y apporter des modifications. Elle peut être acceptée, refusée ou suivie d’une autre contre-offre et ainsi de suite jusqu’à ce qu’une contre-proposition soit acceptée sans condition. Cela vaudra alors vente. Il est à noter que lors d’une contre-offre, toutes les contre-propositions précédentes ne sont plus prises en compte, il est alors indispensable de s’assurer que les points préalablement concordants soient repris.

Un acte sous seing privé est un écrit simple, rapide et sans frais établi par les différentes parties au contrat ou par un tiers mandataire qui ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, contrairement à un acte notarié.  A titre d’exemple, un compromis de vente peut se faire sous la forme d’un acte sous seing privé.

La loi ne prévoit aucun délai entre la signature d’un compromis de vente et la signature définitive de l’acte. Le délai de signature est laissé à la discrétion des parties selon leurs convenances. A noter que dans un compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. Au-delà, juridiquement, le compromis vaut vente sous réserve de la réalisation des conditions suspensives. De plus, en principe, un temps d’environ 3 mois est nécessaire au notaire afin d’accomplir toutes les formalités en la matière.

Oui, lors d’une transaction immobilière, chaque partie a le droit de recourir à son propre notaire. Cela est d’ailleurs conseillé, d’autant plus que cela ne coûte pas plus cher puisque les frais de notaire sont répartis entre eux. Cependant un seul notaire aura pour rôle de rédiger l’acte.

Les parties ont le droit, d’un commun accord, d’insérer des nouvelles clauses dans l’acte définitif, cependant cela peut avoir une conséquence sur le délai de rétractation qui peut alors être renouvelé.

La demande de déclaration préalable ou de permis de construire se fait à la Mairie via un formulaire destiné à vérifier notamment que les travaux envisagés répondent bien aux critères d’urbanisme en vigueur.

La Mairie peut d’abord accepter votre demande de permis de construire dont vous serez averti par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique. La Mairie peut aussi refuser votre demande, dans ce cas, le demandeur peut relancer la Mairie dans les 2 mois suivant le refus. Si le refus persiste, le demandeur peut alors faire appel de cette décision devant un tribunal administratif où il devra justifier sa demande de permis de construire. Enfin, la Mairie peut rester silencieuse, ce qui normalement vaut accord dès la fin du délai d’instruction. Dans ce cas, il est important de demander un certificat de non opposition au projet pour se prémunir.

Le recours a un architecte devient obligatoire dès lors que l’emprise au sol et la surface de plancher dépassent 800 m2 pour une construction à usage agricole ou 170 m2 pour une construction à usage autre qu’agricole. Dans les autres cas, un architecte n’est pas obligatoire.

En tant que propre constructeur de votre bien immobilier, vous devez souscrire à l’assurance dommage-ouvrage qui tiendra compte de votre qualité de constructeurs ainsi qu’une assurance de chantier destinée à couvrir les risques d’accidents et de vols sur le chantier.

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif délivré par la mairie établissant les règles d’urbanisme applicables sur un terrain précis. Ce certificat d’urbanisme  peut être informatif et  ainsi renseigner le droit d’urbanisme applicable, les limitations administratives au droit de propriété ou encore  les taxes et participations dues. Ce certificat d’urbanisme peut être aussi opérationnel,  c’est-à-dire relatif au droit de constructibilité applicable au terrain tout en reprenant les données du certificat informatif. Cet acte administratif a une durée de validité de 18 mois.

Résidence secondaire

Nous sommes nombreux à rêver pouvoir passer du temps dans un lieu géographique que nous affectionnons mais aussi dans un lieu de vie dans lequel nous avons plaisir à se retrouver avec les autres (sa famille, ses amis, ses voisins…), soi même, à tisser des relations, des histoires de vies, des souvenirs. Or une résidence secondaire coûte cher et ne présente que rarement un intérêt sur le plan de l’investissement. Son taux d’utilisation en moyenne n’est que de 42 nuits par an et il convient de régler les frais d’entretien, les impôts, ainsi que la fiscalité en cas de revente.

Acheter une résidence secondaire à plusieurs permet de répartir le besoin d’investissement entre les associés. Les charges (entretien, réparations, impôts …) sont divisées également par le nombre de personnes participantes. Le recours à une Société Civile Immobilière (SCI) est conseillé. Ce sont les statuts qui organisent, outre les répartitions des parts des associés,  le fonctionnement et le partage du temps selon des règles claires.

D’un luxe inaccessible pour beaucoup ou au prix d’un investissement important au regard de son patrimoine et ses capacités de financement, la résidence secondaire acquise à plusieurs peut devenir un plaisir à sa portée, tout en représentant un investissement raisonnable, voire judicieux.

Oui, il est possible de vendre sa résidence secondaire dans le cadre d’une SCI à plusieurs acquéreurs, dont soi-même, si l’on souhaite conserver la possibilité d’y séjourner. Cela peut être le moyen de dégager des liquidités ou d’alléger ses crédits bancaires, tout en rationnalisant son investissement. Les statuts de la SCI gèrent le fonctionnement et la répartition du temps.

Les particuliers hésitent pour acquérir une résidence secondaire du fait du faible taux d’utilisation (en moyenne 42 nuits par an), des coûts d’entretien, de la fiscalité en cas de revente et du prix conséquent pour un seul acquéreur. Et pourtant ils sont nombreux à rêver de profiter régulièrement d’un lieu qu’ils affectionnent.

Immoparticipatif regroupe des particuliers pour vous acheter votre bien à plusieurs.

Les besoins d’investissement sont divisés par le nombre d’associés (de 2 à 4 personnes), tout comme les charges (entretien, réparation, impôts) et compense très largement la nécessité de s’organiser pour en partager l’occupation. Le potentiel d’acquéreurs est ainsi décuplé, l’économie locale favorisée et l’usage de l’habitat optimisé dans une perspective de développement durable.

Utilisation du site

Vous recherchez une rubrique? Le site immoparticipatif.fr vous propose de déposer une annonce gratuite d’ensemble immobilier à vendre (terrain, bâtiment à réhabiliter, immeuble…). Vous avez un projet d’habitat participatif, vous pouvez déposer une annonce de recherche d’habitants. L’immobilier collaboratif c’est aussi la colocation et vous pouvez déposer une annonce gratuite de colocation de logements, de bureaux ou d’ateliers.

Vous pouvez également prendre connaissance de nos services de prestations en conduite de projet. Vous avez aussi la possibilité de vous informer sur le concept de l’habitat participatif ou encore de nous contacter.

Si vous souhaitez déposer une annonce gratuite, cliquez sur Déposer une annonce. Vous recherchez des renseignements sur nos prestations de conduite de projet, cliquez sur habitat-participatif. Vous voulez simplement en savoir plus sur l’immobilier collaboratif, cliquez sur Blog ou encore consultez nos réponses aux questions posées fréquemment, cliquez sur Faq.  Enfin, la rubrique Contact. permet de nous contacter via un formulaire. Un numéro de téléphone ainsi qu’une adresse mail sont aussi à votre disposition.

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Vente immobilière

Le prix des diagnostics immobiliers dépend du type de diagnostics effectué et de la surface du bien mais varie aussi d’une entreprise à l’autre.

Pour effectuer un diagnostic immobilier, il est impératif de faire appel à des professionnels compétents certifiés par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC). Ils sont certifiés pour une durée de 5 ans et doivent souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ils doivent être totalement indépendants et impartiaux. Ainsi, si certains professionnels de l’immobilier peuvent proposer un service de diagnostics, ils ne peuvent en aucun cas le faire pour un bien dont ils ont la charge de la vente.

L’expropriation consiste pour une personne publique à contraindre une personne physique ou morale à céder son bien à l’Etat contre une indemnisation, et ce dans un but d’aménagements urbains ou de travaux publics.

Les conditions de l’expropriation consistent en ce que le projet d’expropriation ne peut se faire que pour cause d’utilité publique et sous réserve qu’une indemnité soit versée à l’ancien propriétaire.

Les conditions d’exercice du droit de préemption consiste en ce que le bien préempté se situe sur une zone préalablement définie par délibération de la commune comme étant une zone à préempter. Par ailleurs, ce droit de préemption doit avoir pour seul objectif des travaux d’aménagement urbain d’intérêt général. A ce titre, l’ancien propriétaire ainsi que l’acquéreur écarté ont le droit d’être attentifs à ce que l’objectif évoqué pour l’exercice du  droit de préemption a bien été respecté.